崖地の評価について

　不動産の価格をご自分で査定したい人向けの「みんな鑑定士」シリーズの第20回目です。
　今回は「崖地」についてご説明いたします。土地価格比準表第7次改訂では、「傾斜度15度未満の利用可能な崖地」と「傾斜度15度以上の利用不可能な崖地」に区分しています。
　
　＜利用可能な崖地＞
　　　①崖地（傾斜）の方位
　　　　→　南70～90　東55～70　西50～60　北40～50　　
　　　②崖地の傾斜の状況
　　　　→　基礎を補強すれば住宅建築が可能であるが、崖地を直接庭として利用することは不可能
　　　　　　80～90　　　　
　
　＜利用不可能な崖地＞　　
　　　①崖地（傾斜）の方位
　　　　→　南50～80　東40～60　西30～50　北10～20　　
　　　②崖地の傾斜の状況
　　　　→　(イ)崖状を呈し、庭としての利用は殆ど不可能
　　　　→ (ロ)人工地盤により宅地利用可能であるが、通常の住宅建築は不可能
　　　　　　　　60～70
　
　　例えば、傾斜度12度の利用可能な南向き傾斜の崖地で、通常の基礎を補強すれば住宅建築が可能な土地の格差率は、
　①傾斜方位による格差率　→　80（南）
　②崖地の傾斜の状況　→　90（補強により住宅建築可能）
　以上より、方位による格差率と傾斜の状況の格差率を乗じることにより、崖地による格差率は72/100となるので、対象地の存する地域の標準的な画地の土地価格が100,000円/㎡であれば、対象地の土地価格は72,000円/㎡となります。

　　　(①)　　(②)　　　(崖地格差率)
　　　0.8　×　0.9　＝　0.72
　　　　　
　　　(標準画地価格)　(崖地格差率)
　　　100,000円/㎡　×　0.72　＝　72,000円/㎡　　　
　
　
　
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