不動産鑑定とは
「不動産鑑定」という言葉は普段、あまり耳にするものではないと思いますので、不動産鑑定についてご説明いたします。
不動産の鑑定評価は、その対象である不動産の経済価値を判定し、これを貨幣額をもって表示することである。
不動産鑑定評価基準第1章第3節より
なお、不動産の価格は、主に以下の4つの不動産の特徴により、一般の方が正確に不動産の価格を算定することは難しいといえます。
- 不動産の実際の取引価格は、売主・買主の特別の動機により、売り急ぎや買い進みなどの個別的な事情が存在することが多く、そこで形成される価格は、必ずしも適正な価格を形成するものとは言えない。したがって、一般の人々にとっては、実際の不動産取引を通じて不動産の適正な価格がいくらであるかということを判断することは難しい。
- 不動産の属する地域は固定的なものではなく、常に変化の過程にある。したがって、不動産の価格は、現時点における不動産の利用形態のみを基礎として形成されるのではなく、過去と将来とにわたる長期的な考慮の下に形成される。
- 不動産には所有権のほか、地上権や賃借権などの権利が存立することも可能で、それらの権利についてもそれぞれ価格が形成されるとともに、各々の価格は相互に影響を及ぼしあって定まる。
- 不動産の経済価値は、交換の対価である価格として表示されるとともに、その用益の対価である賃料として表示される。そして、この価格と賃料との間には、元本と果実との間に認められる相関関係が成立する。
以上のように一般の財と異なる不動産についてその適正な価格を求めるためには、専門家による鑑定評価業務が必要となります。
この専門家が不動産鑑定士と呼ばれる者で、不動産の鑑定評価を担当するにあたって十分に能力のある者としての地位を不動産の鑑定評価に関する法律によって認められ、付与された国家資格です。
仲介業者の無料査定と不動産鑑定士が行う不動産鑑定の違い
不動産の仲介業者さんが行う無料査定と不動産鑑定を混同される方もいらっしゃいますが、仲介業者が行う査定は、法律上、鑑定評価を許されている者が作成している報告書ではないため、対外的な証拠資料とはなりません。
税務署や裁判所、市役所などへの提出資料、また相続や売買などにおいて関係者に納得していただくための証拠資料には、不動産鑑定士事務所が発行する不動産鑑定評価書が有用となります。