道路後退（セットバック）について

　不動産の価格をご自分で査定したい人向けの「みんな鑑定士」シリーズの第16回目です。

　今回は「道路後退（セットバック）」についてご説明いたします。建物を建築するためには接道要件（幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接道していること）を満たさなければなりませんが、幅員4ｍ以下の道路に接道している土地の場合、幅員が4ｍになるように、道路後退をしなければなりません。道路後退部分には建物を建てることができず、また、建蔽率・容積率を計算する際の敷地面積にも含まれませんので、土地評価においては減価要因となります。
　
　例えば、幅員2ｍ道路に接面する間口10ｍ・奥行10ｍの地積100㎡の土地があったとします。幅員4ｍ以下の道路ですので、道路中心線を基準に両サイドを2ｍづつ（対象地側は１ｍ）道路後退した線までセットバックしなければなりません。

　＜道路後退面積＞
（道路後退距離）　　（間口）
　　1ｍ　×　　10ｍ　＝　10㎡
　
　＜道路後退による減価率＞
　地積100㎡のうちの10㎡をセットバックしなければならないので、この土地の道路後退による減価は▲10％となります。
（道路後退面積）　　（全体地積）
　　10㎡　÷　　100㎡　＝　▲10％

　なお、特定行政庁が指定する区域内においては、幅員4ｍではなく、6ｍになるように道路後退しなければならない地域があったり、対象地の反対側が河川や崖などの場合は、道路の反対側から幅員が4ｍ（区域によっては6ｍ）になるようにセットバックしなければならないケースもあることにご注意ください。
　　
　
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